先進国だろうが、新興国だろうが
『 詐欺師 』 は基本的に世界中
どこでもいます。
詐欺師がいない国はいないですし
人口の多い国は、その分母に比例して
詐欺師の数も増えます。
そして、私達がいるエジプトでも
それは例外ではありません。
今日は、エジプトで詐欺に引っかからないために
私が見た、エジプトの不動産詐欺について
お伝えします。
エジプトの不動産詐欺は
詐欺事件の中では、かなりレベルが低く
お粗末な物です。
犯罪なので、詐欺師に1流も3流もないですが
もし分かりにくい高度な詐欺師を1流とするなら
エジプトの詐欺師は4流です。
では、具体的にどのような詐欺だったのか？
と言うと
『 新しく不動産が販売され、その不動産を購入した
人達がお金を支払い、開発会社が速攻逃げた！！ 』
と言う詐欺です。
購入した人にバレないように 『 何かを隠そう 』 とか
あたかも工事が進んでいるように 『 偽情報 』 を流すとか
そんな小細工はありません。
短期決戦で 『 ただ、速攻逃げる！！ 』
それだけです。
もはや、詐欺と言うよりは
『 強盗 』 に近い類です。
弊社でご紹介している
エジプト新首都の高級住宅 『 コンパウンド 』 は
そもそもとして、プロジェクトが大きく
それが行える開発会社も資金力が求められるため
大きな開発会社が多いです。
そのような開発会社は
これまで数々のプロジェクトを完遂してきているため
上記のようなお粗末な詐欺をする会社はありません。
詐欺が発生するのは
決まって、下記のような小さな
アパートタイプの物件です。
写真に写っているアパートは
詐欺ではないですが
このような小さなアパートを販売している
会社に詐欺が多く
建物の工事が始まる前に
速攻で逃げられます。
そして、詐欺師達に共通しているのは
どこも 『 ベンチャー 』 のような
『 できたばかりの会社 』 が多いと言うことです。
おそらく詐欺をするために作った会社なのでしょうが
その手の会社のプロジェクトは
絶対に手を出してはいけません。
ビジネスをスタートする上で
私達はどんなビジネスも
『 集客が全て！！』 だと考えています。
少し極端な例をお伝えさせて頂きますが
例えば
世界で1番、不味い飲食店があったとして
接客サービスも最悪！
来るお客さん全員が
『 こんな不味い店に２度と来るか！ 』
と、クレームを入れる最悪なお店。
しかし、それでも
『 毎日新規のお客さんを集客し続けることができる 』
のであれば、リピーターはできないですが
ビジネスとしては成立がします （売り上げができる）。
逆に、世界で 1番、美味しい飲食店があったとして
接客サービスも最高レベル。
お客さんさえ来てくれたら
確実にリピーターになって
もらえるお店だとしても
それでも、最初のキッカケ（リピーターになってもらう）
として新規のお客さんが来てくれなければ
ビジネスとしては成立しないのです。
（ 売り上げができない ）
飲食店としては
・ 美味しいご飯
・ 最高の接客サービス
は、重要です。
しかし、それはなぜ重要なのか？と言うと
毎日新規のお客さんを集客し続けることが大変なので
『 リピーター 』 を作るために
・ 美味しいご飯
・ 最高の接客サービス
が必要なのであって
それを体験してもらうためにも
まずは 『 新規のお客さんを集客する 』 と
言うことがとても重要です。
これは、不動産投資においても同じです。
不動産投資は
不動産投資と言う 『 ビジネス 』 です。
そのため、不動産投資においても
『 集客が全て！ 』 となってきます。
飲食店における
・ 美味しいご飯
・ 最高の接客サービス
は、不動産投資においては
・ 立地が良い不動産
・ 部屋のクオリティが高い不動産
です。
もちろん、これらが良いことは重要で
これらが良いと、部屋を借りてくれたお客さんが
長く部屋を借りてくれ、収益が安定します。
しかし、それ以前の問題として
『 まずは部屋を借りてもらう 』 と言うことを
していかないといけないので
やはり不動産投資においても
『 集客 』 が重要であり
不動産投資における集客とは？
『 部屋を借りてくれる人を集める 』 と
言うことになります。
そして、これは売却時にも同じことが言えます。
部屋を買いたい人を集めなければ （集客をしなければ）
高い値段で部屋は売れません。
今の時代、集客ができている
会社やお店の共通点は
『 SNSを駆使している！ 』
と言うことです。
そしてこれは
不動産投資でも例外ではありません。
部屋を貸し出す際に
不動産ポータルサイトに情報を出し
集客をしていくわけですが
それだけですと、数ある情報の中に
埋もれてしまう可能性があります。
そこから頭１つ抜け出して
自分の部屋 （貸し出す部屋） を見つけて
もらうには、SNSを駆使し
幅広く情報の拡散をしていく必要があります。
だからこそ、私達は
今後、エジプトの不動産を貸し出していくために
アラビア語で、TikTokやInstagramを行っています。
エジプトでは 『 TikTok と Instagram がメジャーなので 』。
下記のチャンネルは
弊社のマーケティングスタッフが
様々な商品を紹介するチャンネルです。
なぜ、様々な商品を紹介しているのか？
と言えば、今後、貸し出す部屋の紹介をしたり
エジプトに進出をしたい企業の商品を
自然な形で紹介するためです。
例えば
ダンスばかり踊っているチャンネルに
突然商品紹介が入り込んで来ると
フォロワーは 『 案件 』 だと思い
冷めてしまい、集客には繋がりません。
しかし、普段から
商品ばかり紹介しているチャンネルなら
フォロワーからは 『 案件 』 と言う意識で
動画は見ないですし、それは
そのまま 『 集客 』 に繋がります。
重要なのは、フォロワーの数ではなく
『 集客に繋がるフォロワーの質 』 です。
そのための 『 SNSの作り込み 』 が
とても重要です。
現在、弊社がアラビア語で
行ってる TikTok が下記です。
スタートさせたばかりですが
すでにフォロアーは 2,000人 を超えており
このペースでいけば、年内には
数万人になり、集客において大きな
役割を持つと考えています。
エジプトに対して無知な人達は
『 エジプトは何もない国 』
『 観光しかない国 』
『 ピラミッドで食べている国 』
などなど、的外れなことを言っていますが
事実は大きく異なります。
エジプトのGDPの内訳は ( 2021年度 ) は
以下の通り。
statistaより
- 農業：（11.83%） エジプトの農業は一部のGDPを占めています。このセクターでは、穀物、綿、砂糖、野菜、市場作物、家畜が主に生産されています。
- 産業：(30.79%)これはエジプトGDPの重要な部分を占めています。産業部門には、鉱業（特に天然ガスと石油）、製造業、建設業が含まれます。
- サービス業：(52.23%)エジプトのサービス業はGDPの大部分を占めています。観光業、通信、情報技術、金融サービスなどがこのセクターに含まれます。特に観光業はエジプト経済の主要な部分を占めており、ピラミッドやカイロの博物館などの観光地が有名です。
産業構造の中で大きな割合を占めるのは
『 鉱業、製造業、建設業 』 の部門であり
製造業だけで見たら、全体の中で18％近くあります。
サービス業の割合は全体の中で見たら52.23%と半分以上ありますが
この中の大半は 『 通信、情報技術、金融サービス 』 部門であり
観光業の割合は12%ほどです。
参考までに、製造業の国と言われている日本の
産業構造の内訳が下記です。
エジプトの産業構造と日本の産業構造が
酷似していることがよく分かると思います。
エジプトには何もない？
そんなことはありません！！
エジプトは製造業の国なのです！！
日本で時価総額の大きい株式は？
と言えば、すぐに頭に思い浮かぶのが
『 トヨタ自動車 』 だと思います。
また、トヨタ自動車の株式は
個人投資家にも機関投資家にも人気です。
（ 人気だから時価総額が大きいわけですが ）
では、エジプトで人気の株式で言えば
『 SIDI KERIR PETROCHEMICALS 』です。
何の会社か？と言うと
一言で言えば 『 製造業 』 の会社です。
石油化学をメインとする会社で
様々な製品を製造していますが
その中でも
エタン、プロパン原料の処理によって製造される
エチレンを使用したポリエチレンは
( 高密度および直鎖低密度グレード )
エジプト国内だけではなく
世界中に輸出もされています。
日本同様、エジプトでも
人気の株式と言えば 『 製造業 』 の銘柄なのです。
このような銘柄に投資をできれば
なかなか面白いと思いますが
投資をするためには 『 証券口座 』 の開設が必要です。
そしてこの 『 証券口座 』 の話
弊社では密かにスキーム作りに動いていたのですが
『 郵送で証券口座の開設が可能 』 と
言う段階まで来ています。
現在は、最終段階の 『 実験（ 口座開設をして入金まで） 』
まで来ており、問題がなければ
数ヶ月以内にはご案内させて頂くことになると思います。
YouTube 『 エジプトドバイTV 』 でも
度々登場するピラミッドエリアにある
レストラン 『 ピラミッドラウンジ 』 も運営する
超巨大財閥 『 オラスコム 』 は
様々な事業を展開しているのですが
その中の1つに
『 Orascom Investment Holding 』（以下、OIH）
と言う会社があります。
この 『 OIH 』 は
上場もしているのですが
何のビジネスをしているのか？と言うと
主に通信、メディア、テクノロジー分野への
投資を行う持株会社として運営がされています。
特に面白いのが
『 通信 』 の部分です。
北朝鮮と言えば、世界的に
『 経済制裁がされている国 』 と言うことが
広く知られていると思います。
つまりそれは
『 北朝鮮へは簡単に投資ができない、ビジネスができない 』
と言うことを意味するのですが
なんと 『 OIH 』 は
北朝鮮への外国投資を禁止する
国連安全保障理事会の国際制裁の免除を受け
北朝鮮へ投資、事業を行うことを許可されているのです。
そこで 『 OIH 』 が北朝鮮で
何をしているのか？と言うと
国営企業の 『 KPTC 』 と共同で
北朝鮮で、携帯通信キャリア 『 Koryolink 』 を
立ち上げたのです。
現在 『 Koryolink 』 の75%の株式を保有し
3Gモバイル通信事業者と300万人以上の
回線を契約する通信キャリアとなっています。
北朝鮮の人口が2500万人ほどなので
『 Koryolink 』 がトップシェアと言うわけではないのですが
普通は北朝鮮でビジネスなどできないので
それができる会社が
この 『 OIH 』 と言う会社だと言うことです。
『 OIH 』 は上場をしています。
株価は下記。
投資先としては、なかなか
面白いと思います。
他にも、エジプトの株式市場は
面白い企業が多いので
私達としては
『エジプトの上場株式に投資をできるようにしたい』
と言うのがあります。
そこで必要になるのが
・ エジプトの銀行口座
・ エジプトの証券口座
の２点です。
この２点、エジプトに住んでいて
レジデンスカードを持っていれば
開設はそれほど難しくないのですが
『 非居住者 』 となると
基本的には 『 開設はできない！！ 』 です。
しかし、それで諦める私達ではないので
現在は 『 何とかできないか？ 』 と考え
トリッキー （ 普通では思い付かない ） な
スキームを模索中です。
2023年時点で、ドバイの総人口は
約320万人と言われています。
また、ドバイの人口の推移が下記で
ドバイの人口は年々増加しており
今後も増えていくことが予想されています。
しかしそれは、現地のドバイの人 （ UAE国籍の人 ） が
増加をし続けると言うよりは
外国人の移民により増え続けると言う意味になります。
ドバイの人口の大部分は外国人労働者であり
彼らは全体のおよそ90 %を占めています。
つまり、人口が 320 万人のうち
288 万人は外国人だと言うことです。
そして、この部分が増え続けているので
ドバイの人口は増加しているのです。
288万人の外国人のうち
どの国の外国人が多いのか？と言うと
ドバイに住む外国人の中で最も多い国籍は次の通りです：
以上のように、ドバイの人口はインド、パキスタン、
バングラデシュからの移民で 75 %の人口をしめており
ほとんどインド人のような国になってしまっているのです。
ちなみに参考までに、4位 以下は
4. フィリピン 5. エジプト 6. イラン
となっています。
『 ドバイ ＝ 富裕層が多い！ 』 と
言うイメージですが
実際には、外国人のほとんどが
インド、パキスタン、バングラデシュからの
『 低賃金で働く労働者 』 であり
多くのことをIT化や、データー化している
ドバイ政府は実は
『 ドバイの労働者の平均年収を
公式な統計としては発表していない 』 のです。
それはなぜか？
『 低賃金で働く労働者 』 の年収は
100万円から150万円程度と言われており
（ 月収8万円から15万円程度 ）
そんな物を公表してしまえば
『 ドバイ ＝ 富裕層が多い！ 』 と
言うイメージが崩れてしまうからです。
また、富裕層の定義を
金融資産100万USD以上とした場合
ドバイに金融資産100万USD以上を
持っている人が、どれくらいいるのか？
と言うと
『 約26,000人 』 と言われており
これは人口に対して
わずか『 0.78% 』 です。
ドバイに来たことがある人であれば
よく分かると思います。
ドバイは、どこを見ても
『 インド人 』 だらけであり
もはやインドの国と言ってもいいくらい
街にはインド人が溢れかえっており
その多くは富裕層ではない！！
と言うのがドバイの実態です。
アメリカの法律では
国債を無限に発行できないように
『 債務上限 』 と言う法律があり
上限以上に国債を発行 （ 借金 ） できない
ようになっています。
しかし、そんなのは実質
あってないような物で
アメリカ政府は戦後 （ 第二世界大戦以降 ）
債務上限に達すると、法律を改正し
『 債務上限を引き上げる 』 と言う行為を
何度も繰り返してきました。
そのグラフが下記です。
一時停止を含めた債務上限の見直しは
第2次世界大戦以降で100回を超えており
2001年には6兆ドルほどしかなかった債務は
今では30兆ドルを超える規模に！！
もはやは、債務上限と言う言葉など
あってないような物となっているのです。
債務上限に達しても、結局の所は
債務上限が引き上げられるわけだし
『 いくらでも借金をして、国債を発行しまくっても問題ない！ 』
と言う意見もあります。
しかし、本当にそうなのでしょうか？
と、最近はかなり警戒をしています。
これは、以前からもお伝えしているように
すでに西側諸国以外の中東やアフリカ、南米などでは
『 脱ドル 』 の動きを加速させていますし
参照：Vol.1220:金価格が過去最高に！今、世界で何が起きているのか？
中国政府のアメリカ国債保有額は
12年半ぶりの低水準となるなど
中国政府はアメリカ国債を売りまくっています。
参照：日本経済新聞より
世界中がドルを必要として
世界中でアメリカ国債が買われるから
『 アメリカ国債が発行されまくっても問題がない 』
のです。
しかし、世界中で 『 脱ドル 』 の動きが加速し
ドルを必要としなくなり
世界中でアメリカ国債が売却されまくった時
以前のアメリカ政府なら
『 軍隊を派遣し脅す 』 と言うことをしていましたが
もはや、それを行うほどの体力 （ お金 ） がなくなって
しまっている。
それでも
『 債務上限の引き上げを繰り返すやり方が
通用するのか？ 』 と言えば
私はかなり ？？？？ だと思っています。
『 外貨 ＝ USD！！ 』 と言う考えから
頭を作り変える （ 考え方を変える ） 時が
来たのではないでしょうか？
アメリカの危機を回避したいのであれば
自分の大切な資産は
西側諸国以外の国
『 中東、アフリカ、南米 』 などに
振るべきです！！！
過去に何度か、中東及びエジプトの
『 ゴルフ事情 』 について記事や動画にさせて頂きました。
Vol.1221:ゴルフはしないが、それがステータスとなる価値観
エジプト新首都に誕生する
ゴルフ場付きのレジデンスを
ご紹介していきたいと思います。
場所は新首都の中心部に位置する
住宅エリア 『 R8 』 です。
さらに、R8エリアの詳細な MAP が下記です。
住宅エリアと言っても
住宅だけがあるわけではなく
商業エリアや公園などもあります。
あくまで 『 住宅が中心！ 』 と言う
エリアがR8になります。
そこに誕生するのが
『 Suli Golf Residence 』 と言う
高級コンパンドです！！
上から見た全体図が下記です。
コンパウンドの中心にゴルフコースがあり
その周辺を住宅が取り囲むように設計がされています。
このゴルフレジデンス、いくらから
購入できるのか？と言うと、詳細が下記です。
この物件は、内装と家具が含まれていませんので
（家具はなくても大丈夫なのですが）
内装は付ける必要があります。
また、特徴的なのは
『 10年分割でも15%の割引がある！ 』
と言うことです。
物件の完成は4年後になるため
完成後、家賃収入を受け取りながら
分割支払いに回すことも可能です。
月々の支払いは、13万円前後になります。
ご興味のある方は
お気軽にお問い合わせ頂ければと思います。
日本のインターネット事情は
世界的にみたら、めちゃくちゃ優秀です。
ほとんど完璧と言っていいほど
インターネットインフラはしっかりと構築されており
光ファイバーを使った高速インターネットは当たり前！
４Gも当たり前で、都市部で5G！
と言う世界です。
しかし、これがエジプトになると
現在の首都のカイロでさえ
電波の良い所で4G
電波の悪い所で3G
固定のインターネット回線は
光ファイバーどころか
『 電話回線を使ったインターネット 』
と言う、日本からしたら
信じられないインターネット事情です。
そのため、私達のようにネット環境を
フルに利用して仕事をしている人間から
すると、仕事が本当に大変で
例えば、撮影した動画をYouTubeに
アップロードするだけで、半日くらい
PCを開きぱっなしなんてことはザラです。
1時間や2時間の動画ではないですよ！
10分、15分と言う動画で
こんなことが起こるわけです。
しかし、これは数年で劇的に変わります！
エジプトの新首都は
『 スマートシティ 』 と言う形で
ITで街を管理する設計がされています。
そこで必要になってくるのは
『 高速インターネット 』 です。
そのため、エジプト政府は
3千億円以上の予算を付け
新首都の全土に『 光ファイバーケーブル 』
整備する計画で、工事が進んできます。
そうなると、変わってくるのが
『 オフィス事情 』 です。
私達の会社も含め
金融系、IT系、ホワイトカラーの職種は
仕事をするツールとして
インターネットを利用するため
インターネットのスピードが遅いと
作業効率がめちゃくちゃ悪いわけです。
しかし、これが新首都では
高速インターネットになるので
オフィスが新首都にあるだけで
従業員に作業効率は何十倍にも
跳ね上がるわけです。
となると、経営者としては
『 新首都にオフィスを移そう！ 』
となるのが、自然な流れです。
日本から海外不動産の購入をしようと
思った場合、最大のネックになるのが
『 海外送金 』 です。
日本の法律では
海外の不動産に投資をしてもOKになっていますし
銀行も送金をしてもOKになっており
法律でそれを規制する物はないのですが・・・
実際には送金はできません。
銀行の窓口に
『 海外不動産を買いたいから送金したい 』 ことを
伝えると
銀行は『 契約書 』 の提出を要求してきます。
当然と言えば、当然です。
銀行は犯罪マネーか？ のチャックをする
責任があるので。
こちらもやましい事はないので
契約書は提出をするわけです。
しかし、銀行の返答は？ と言うと
『 送金はできません。理由もお答えできません 』 です。
どれだけ、銀行が要求をする書類を提出をしても
銀行は送金をしてくれません。
これは政府から、日本人の資産を海外に逃すこと
に対しての圧力があると思っていいと思います。
日本の法律では
100万と1円以上の海外送金は、銀行のライセンスを
持っている銀行しかできないことになっています。
しかし、100万円以下の送金であれば
『 格安海外送金会社 』 でも送金が可能です。
それが下記です。
銀行ではないので、比較的
チェックが甘く、また日本の会社でもないので
『 海外不動産を購入する 』 と言う目的で
送金を受けてくれます。
しかし、問題は
銀行ではないので、１回に送金できる金額は
100万円以下であると言うことです。
そのため、海外不動産を購入する際に
『 100万円の送金を15回繰り返す！ 』
みたいな人がいるのですが
しかし、方法は絶対に行ってはいけません！！
近年、マネーロンダリングのチェックが厳しくなって
おり、同じ口座へ、連続で何回も送金をするのは
システムが『 マネーロンダリングの可能性あり 』 と
アラートを鳴らし、送金が止まってしまい
しばらく、疑いが晴れるまで、相手にお金が着金しないと！
と言うことが起こります。
このトラブルを避けるためにも
『 100万円の送金を15回繰り返す！ 』 みたいな
送金は行ってはいけないのです。
では『 海外不動産を買いたい場合はどうしたらいいのか？ 』
と言う話なのですが
弊社では
・ 日本から収納代行で国内振り込み
・ 仮想通貨決済
など、クライアント様が
海外送金をしなくてもいいような
スキームを準備して、提供しています。
日本人が思う 『 ゴルフ場 』 とは？
・ ゴルフ場単独で運営がされている。
・ 会員権があり、売買ができる
・ プレー代金が高い
・ 会員権を持っていても無料でプレーできない
と、言った所かと思います。
しかし、これが
エジプトやドバイなど、いわゆる
アラブ圏では、ゴルフの概念が全く
異なってきます。
そもそもとして
このアラブ圏では、ゴルフ場が単独で
運営されていることが少なく
（ 単独で運営されているケースも稀にありますが
ほとんどありません。 ）
基本的には
『 住宅 ＋ ゴルフ場 』 と言う形で運営されており
日本のタワーマンションの中に
スポーツジムや、プールが入っている
いわゆる住宅のオプション的な形で
運営がされているのが
アラブ圏のゴルフ場になります。
ゴルフ場が住宅のオプションと言っても
イメージが付きにくいと思いますが
下記のような形です。
コース周辺には住宅が立ち並び
『 家から直接カートでゴルフ場に行ける 』
それが、このアラブ圏のゴルフ場の形です。
また、料金体系なども日本とは全くことなり
会員権的な物はなく
その代わりに 『 年会員 』 と言う仕組みが
存在します。
これは、スポーツジムの 『 年会員 』 と
同じと思ってもらえたら大丈夫ですが
年間で20万円から40万円くらい支払うと
年間で何回もプレイできると言う仕組みです。
ゴルフ場のサブスクと言うイメージです。
また、住宅に住んでいる人は
『 ゴルフ場の利用は無料 』 と言う所が多く
住宅に住んでいない人でも
お金を支払えば、プレイができるのが
アラブ圏のゴルフ場事情です。
アラブ圏の人達は
基本的には 『 ゴルフはしない 』 です。
ドバイでもエジプトでも
ゴルフをしているのは外国人ばかり。
しかし、それでも
このゴルフ場付き住宅はとても人気です。
それはなぜか？
『 ステータス 』 です。
タワーマンションで眺望が良いことが
『 ステータス 』 になるのと同じ理屈で
ゴルフ場が家にあることは
『 ステータス 』 なのです。
例え、プレイをしなかったとしてもです。
そのため、ゴルフ場付き物件は
リセールで5倍から10倍になったケースもあるくらい
人気で、また賃貸の面でも外国人に人気が高く
外国人に高く貸し出すことができます。
これが 『 アラブ圏 』 のゴルフ事情になってきます。
そして、まもなく
エジプトの新首都でも 『 ゴルフ場付き住宅 』
のご紹介が始まります。
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